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中国房地产市场海外资本的玩法           ★★★ 【字体：小 大】
中国房地产市场海外资本的玩法

作者：佚名     人气：286    全球最全的财富中文资源平台

　　澳大利亚最大投行“麦格理”、欧洲全能银行“德意志银行”及来自荷兰、新加坡、美国等地的资本竞相进入中国房地产业，它们的目标大多直指中国房地产金融。
　2002年11月11日，外资房地产专业基金“第一中国房地产发展集团”（First China Property Group，FCPG）在上海举办了“投资在亚洲—房地产主题”的机构投资者论坛。该论坛是探讨亚洲特别是中国房地产潮流及投资的邀请制会议，摩根大通、汇丰投资银行、荷兰银行全球证券基金、新加坡政府投资公司、Matthew银行、ProLogis及Ascendas MGM基金等投资机构参加了会议。
　　FCPG是位列全球投行前15位的澳大利亚最大投行“麦格理”（Macquarie Bank，其组织架构见图1；盈利构成见表1；资本化水平及资产增长见图2）与英国基金管理公司“施罗德”所属“亚洲物业集团”（SAP）的合资企业（注册资本4000万美元，双方各持股50%），也是上海住宅开发商中惟一的非亚洲区发展商。　　
　　麦格理 : 专业基金与按揭咨询左右出击
　　“麦格理”是全球经营收费公路、隧道的第二大私营投资银行，拥有悉尼、罗马和伯明翰机场及澳大利亚最大的工业厂房，并在全球范围内管理着200多亿美元的基金。其成员企业“麦格理房地产投资银行”在物业开发、杠杆收购和资产再投资等领域向客户提供财务咨询，并在中国投资房地产。“麦格理”的全资子公司“麦格理证券化公司”（其机制特点见P76附文）自1994年以来，为12万户家庭提供了住房贷款，并在欧美及澳大利亚证券市场发行了80亿美元的按揭债券。
　　“麦格理”1995年开始在华运作，迄今已筹建了1.2亿多美元的住宅开发基金“中国房地产投资基金”（CHIF），完成项目总价值逾2亿美元，开发单元住宅3200多套。最初，“麦格理”的投资集中在天津，先后开发了“凯立花园”、“竹林园”、“康宁大厦”和“麦格理花园”。
　　1996年，“麦格理”在上海投资“澳丽花苑”，并引进世界500强企业“安宝集团”（AMP）下属的“安宝亨德森全球投资”作为策略股东，“上海南城经济联合开发公司”则是其本土合作伙伴。“澳丽花苑”总建筑面积近10万平米，第一期已售罄，总价值为5400万美元，第二期正在施工。
　　根据约定，“麦格理”持股14.25%的“澳丽花苑”会被注入FCPG。5年内，FCPG将在上海开发6000套单元住宅，总价值达4亿美元。该公司联席总裁韩剑斌指出，FCPG结合了“麦格理”的专业知识和中国市场经验以及“施罗德”的资金优势。另一位联席总裁Richard David则表示，作为第一个投资上海房地产的外资基金，成立之初有人问他“为何投资上海”，现在该问题已改成“怎样投资上海”。虽然公司目前是上海惟一直接投资房地产的外资基金，但因中国市场潜力巨大，将会有更多的海外金融资本介入。
　　近期内，FCPG只投资规模较小的住宅项目，一些风险较大或较复杂的项目如写字楼、商场等暂不考虑，当前公司各项目的平均回报率约为18%。为迅速熟悉市场，FCPG上海办事处的25名员工有22位来自本土。
　　对于中国房贷市场和按揭贷款证券化市场，“麦格理”也非常看好。2002年3月，该行与澳大利亚前总理保罗·基廷的合资公司“麦格理管理咨询”（MSS）成立，这是国内首家从事住房贷款咨询服务的机构，由基廷出任董事长。基廷认为，中国房地产改革，包括私有房屋供给的增长，是当今中国经济最重大的发展标志之一。要促进私有房屋市场的成长，关键在于有效便捷的金融服务，包括按揭运作。

　　“麦格理管理咨询”成立当日，即与中国建行上海分行签署协议，共同拓展房地产金融市场。至2001年底，中国建行自营性个人住房贷款余额达1866亿元，比年初新增500亿元，而个人住房贷款不良率仅为1.35%。上海分行是建行系统中规模最大、效益最好的省级分行之一。
　　“麦格理”信贷证券化业务主管高东年（Tony Gill）表示，公司目标是进入中国住房抵押贷款证券化市场，但目前仅做“按揭引荐”：“麦格理”为中国建行上海分行引荐按揭贷款客户，并根据贷款额和风险大小，向客户收取相应的费用。业内人士认为，该方式进一步打破了按揭贷款业务中房产商指定银行的营销模式，客户的选择更广泛了，对银行服务的要求也高了。
　　目前，“麦格理管理咨询”侧重于上海二手房市场的住房抵押贷款引荐业务，通过一个由1500-2000家中小型房地产代理商构成的物业代理网络，推广其服务。
　　中国住房私有化始于上个世纪90年代中期。自那时起，二手房市场迅速扩张。2000年，800多万平米的房产在二级市场被转手，而一级市场的成交量为1400万平米。据专家预计，上海二级市场交易量将在今后几年内超过一级市场。
　　“麦格理管理咨询”中国业务营运总经理李近宇表示，目前中国正着手出台一些措施，以加快二级市场成长，比如大幅度减少交易费及取消购房后3年内不得转售的限制，因此公司所从事的二手房市场前景看好，但公司运作之初，业务拓展还有很多不确定性（如具体收费标准、购房者的认同程度及是否能在短时间内找到恰当的盈利模式），所以当前主要目的不在于收费，而在于进一步了解市场，建立适合中国的管理体系。
　　澳大利亚驻上海总领事馆承办了“麦格理管理咨询”成立及与建行合作的签字仪式。总领事郭森若（Sam Gerovich）表示，澳大利亚政府与贸易委员会将继续推动该国公司在中国新开放领域的业务拓展。　　
　　“德意志银行”取道“惠泽”
　　参与中国房地产金融
　　作为欧洲全能银行的典范，“德意志银行”以8136.19亿美元的总资产在跨国金融集团中位居前5名。中国改革开放以来，该行为“宝钢”提供长期出口信贷；作为牵头行，为“中国银行”在国际资本市场发行债券1.5亿马克，安排了1.5亿美元的海外融资；牵头为中国国际信托投资公司在欧洲集资1.5亿美元；为“中石化”安排了1.5亿美元银团贷款；为“北京燕莎中心”提供了2.4亿美元的融资；“德意志摩根建富”为“上海海星造船公司”发行H股，筹资2.08亿马克。该行还参与了中国移动（香港）、中国联通、中国石油、北京首都国际机场的首次公开招股上市项目，并担任中国石油天然气公司的独家财务顾问，帮助管理投资140多亿美元的“西气东输”管道项目。
　　“德意志银行”在资本规模与实力上远胜于“麦格理”，但在中国房地产投资方面却不如后者幸运—该行的在华项目“上海林克斯高级行政人员社区有限公司”正陷入法律诉讼的僵局。尽管如此，它对中国房地产市场的兴趣并未减退。2002年11月，该行北上收购了中国首家提供住房抵押贷款服务的中外合资公司“惠泽中国”近30%的股份，并计划在3年内将持股比例增至48%。

　　“惠泽中国”是由“国际金融公司”（IFC）、“荷兰发展金融公司”（FMO）及“香港惠泽”于2002年2月组建的，主要提供借款人信用评估和风险规避服务等。该公司首期投资额为150万美元，三方所占股份比例分别为24.5%、24.5%和51%。
　　借着“香港惠泽”的专业经验和IFC、FMO的国际背景，“惠泽中国”成立不到一年便打开了北京的个人按揭贷款市场：与中国银行北京分行、北京市商业银行等签订了合作协议，与中国工行、中国建行的合作谈判也接近尾声。业内人士评价说，个人住房按揭贷款一般具有高额性（多为15万元以上）、长期性（多长于10年）等特点，银行资金被占压时间较长，而还贷时间长对客户的资金也是浪费。而“惠泽”与银行合作，会从银行和借款人两个角度考虑问题，使借款人利益最大化，同时控制银行风险。
　　目前，中国银行正筹备资产证券化，而“香港惠泽”正是香港地区屈指可数的证券化“包装”公司之一，与其合作的贷款机构有30多家，如汇丰、渣打、东亚等。中国银行与“惠泽中国”合作的第一步是为其住房抵押贷款客户做信用评估，第二步则是将这些资产标准化，将来想变现或是出让，直接做就可以。
　　“德意志银行”因政策所限，在中国入世的5年内无法直接开展居民住房按揭业务，但参股“惠泽中国”后，即间接介入了该市场。此前，“德意志银行”一直与中国建行合作，进行房地产抵押贷款证券化方案设计等前期工作。一旦政策许可，该行即有可能参与中国的住房按揭资产证券化业务。
　　目前，资产证券化已成为发达国家银行规避贷款风险的普遍做法，中国入世后，国有商业银行的中长期贷款（主要为住房抵押贷款）将逐渐增多，资产证券化势在必行。目前，国内银行对借款人风险评估及还贷方案的服务不足，个人住房贷款证券化更是缺乏经验，而这些方面是外资银行的长项。无论是“麦格理管理咨询”这种专业从事住房贷款和管理的机构，还是“惠泽中国”这种经营住房抵押贷款的合资公司，最终目标都将直指中国金融市场最有潜力的服务之一：住房抵押贷款证券化。
　　跨国金融资本
　　逐鹿中国房地产市场
　　“荷兰国际集团”（ING）同样看好中国房地产市场。1994年5月，ING即与北京“首创集团”等多家机构发起“ING北京基金”，该基金在香港联交所上市，集资5.4亿港元用于基建投资（包括北京的公路、地铁、污水处理等）。1997年，该集团下属的“荷兰国际房地产”（ING Real Estate，荷兰最大的私有业主与开发商）与“中信集团”下属的房地产公司及“北京城建”成立合资企业，在北京望京新城开发5万平米的商品房。在该项目2402万美元的投资中，ING占50%；1998年，“荷兰国际房地产”还在上海闵行区开发了“上海网球俱乐部”和公寓项目。
　　2002年9月，“荷兰国际集团”与“首创集团”合资成立了“中国房地产开发基金”（募集资金2亿美元，主要股东来自境外大型房地产企业和金融机构），成为首家进入北京的外资地产基金。该基金的“太平洋城”项目，总投资达20-30亿元。该物业位于北京规划的中央商务区，其盈利回报被市场人士看好。
　　新加坡投资机构在中国房地产市场也非常活跃。1999年，“新加坡政府投资公司”从北京开发商手中购买了“交易大厦”6座塔楼中的3座；“淡马锡控股”（Temasek Holdings）除投资北京“香江花园”和上海“海洋大厦”外，还在众多的高新技术园区（如中关村科技园区、深圳创新科技园区和苏州高新技术园区）的投资者中名列前茅；“腾飞公司”（Ascendas，由“裕廊国际”和“业开置地”合并而成）则在苏州开发了新苏工业园区一、二期后，与“麦格理古德曼产业管理公司”合资组建了Ascendas MGM基金（“腾飞”与“麦格理”分别持股60%和40%），准备进一步投资中国房地产。

　　至于东南亚最大的上市地产集团“新加坡嘉德置地”（CapitaLand，由“百腾置地”和“新加坡发展置地”合并组建），自1994年进入中国市场以来，子公司“凯德置地中国控股”已投资近50多亿元，使中国成为该集团最大的海外市场。“凯德置地”的投资80%集中在上海，主要项目有上海新加坡、新家坡美树馆、菊园（共三期）、曼哈顿豪园、来福士广场及百腾大厦等。
　　外资之间在华的物业收购活动也日见频繁：2001年10月，美国房地产投资管理公司Hines和Trust Company斥资9500万美元，收购了“韩国现代”（Hyundai）在北京兴建的“盛世大厦”（24层）；荷兰Rodamco Asia则于2001年在北京和上海分别购置了“香江花园别墅区枫叶园”60%的股份和“盛捷高级服务公寓”（向新加坡“凯德置地”购买）100%的股权。
　　此外，欧美专业住房金融机构也已进驻中国。2002年12月，经中国人行批准，由建行和德国“施豪银行”共同组建的国内首家合资住房储蓄银行“中德住房储蓄银行有限责任公司”落户天津，预计2003年初开业。该公司注册资本为1.5亿元，“建行”与“施豪银行”分别拥有75.1%和24.9%的股份。
　　“施豪银行”是德国最大的专业住房储蓄银行，已有70多年住房储蓄业务经验，在德国每13人中就有1人与之签有“住房储蓄合同”。至2001年底，该行总资产达323.84亿欧元。1999年“施豪”进入中国，2001年3月与国内最先开办住房储蓄金融业务的“建行”签署了成立合资住房储蓄银行的协议。
　　专业人士认为，当前中国已具备建立住房储蓄银行的外部环境。从1994年房改到1998年取消住房实物分配，8年来住房消费市场已经形成。2001年城乡居民储蓄达73678亿元，个人购房额占全国商品房销售额的86.96%，目前该比例已近95%。居民持币待购的期望和大量货币资金的沉淀是住房储蓄银行设立的前提条件。据统计，在国内现有的1.3-1.4亿个家庭中，若1/4的家庭购房，将出现3500万家庭个人住房贷款需求。因此，“施豪”的中长期目标是直接发放住房按揭贷款。
　　精瑞基金成立
　　标志海外资本进军在提速
　　2002年11月29日，处于筹备阶段的外资离岸房地产基金“中国住宅产业精瑞基金”在全国工商联住宅产业商会年会上亮相，该基金的筹备机构借此机会招募投资对象，并在业内征寻有融资意向的企业。
　　以个人身份参与筹备的“精瑞基金”筹备组副组长、“惠泽中国”主席高广垣表示，该基金会采取私募的方式集资，预计初期规模为2亿美元，主要来自欧美和香港的金融机构，2003年初可望正式运作。
　　据悉，“精瑞基金”将界定为一只面向住宅产业链的基金。住宅产业是以住宅作为最终的产品，从设计、规划、施工、建筑材料及住宅的经营、物业维护、管理都在住宅产业链内，因此“精瑞”的投资范围主要面向住宅产业较活跃的大中城市，但不直接对开发项目投资。
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，住宅产业商会作为“精瑞基金”的发起人，在“精瑞”成立后为投资方提供相关的咨询、顾问服务，但不参与具体运作。
　　“摩根士丹利”近期的研究表明：在未来2-3年，将有3-20亿美元的全球资金投向内地房地产。可以预见，更多的外资金融机构将紧随“麦格理”与“德意志银行”的脚步，在华争夺房地产市场的盈利空间。

　　自2001年“9.11事件”后，全球房地产机构投资者把目光更多地投向了欧、亚房地产市场，因为统一货币“欧元”的流通使美元投资者能够很好地控制外汇兑换风险，欧洲资本市场的成熟又促使英国、德国、法国的大企业大量减持非核心业务的物业资产，这使得房地产专业公司和投资者得以大量收购质高价廉的中央商务区写字楼、工业物业和公寓。而亚洲房地产市场更被欧美机构投资者看成是拥有“特殊投资机会”的市场。
　　所谓“特殊投资机会”，即投资者不长期持有物业，但通过发掘物业的潜在价值得到投资回报。“高盛”、“摩根”及“德意志银行”等，已在韩国和泰国获得了很好的业绩回报，下一个投资目标将是中国。在未来5年乃至更长一段时间内，中国房地产的“特殊投资机会”将会吸引可观的投资资本。　　
　　海外投资者 : 风险与机会并存
　　当然，外资进入中国地产业的速度将不会像预想的那么快：许多以前没有涉及到的法律，金融和操作的问题现在看来都很复杂，外资金融机构真正大规模地“介入市场”，应该是2003年以后的事。但许多境外投资者已清楚地看到中国房地产市场的远大前景，一致认为北京和上海会成为“核心物业”的重要市场。
　　2002年7月生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求大多数商业用地将公开拍卖，但一些准备扩大在华投资组合的欧美大型机构投资者，如美国Hines、Lowe企业集团、Lend Lease房地产投资公司和摩根士丹利房地产基金等看来，这些改革措施并非是因为有利于外国投资者而出台的。
　　有外资投行房地产分析师指出，当地既得利益者仍会力图保护其在不透明的房地产市场所享有的优势。此外，各项措施也不能保证很快得到执行，开发商们正在寻找新规定的漏洞。“第一太平戴维斯”（FPD Savills）中国公司研究部经理李志萍表示，拍卖和招标的规则可能会制定得模棱两可，以1998年的房改规定为例：该规定停止了国家机关无偿给职工分配住房，但房地产市场化的进程没有因此提速，许多国家机关给职工发放了大量的住房补贴来代替分房。但大多数海外投资者和开发商仍把这些新规定看作是开放大趋势的组成部分。“摩根士丹利亚洲公司”执行董事大卫·贝德纳（David Bednar）称：“这些措施应该会改善透明度，创造出更加公平的竞争环境。”
　　一些境外投资者还担心，本地开发商会与当地政府共同策划，将地价人为抬高，以对付外来竞争者。另外，现在还不清楚引进土地拍卖是否会长久地把土地开发费降下来，如经手的人少，价格无疑会下降，但最初的迹象是，这种公开的形式把一些原先受压抑的外部开发商的需求释放出来了，从而推动了价格上扬。
　　据“仲量联行”（Jones Lang Lasalle）香港公司地区经理蒂莫希·帆尔曼（Timothy Bellman）分析，中国4大国有资产管理公司正在出售包括房地产在内的不良资产组合，这有助于另一个二级市场的成长。该市场尚处于初级阶段，所以买家都在寻求那些能使资金快速周转的项目，而不想长期投资。
　　但从长远看，中国房地产市场发展潜力无疑是巨大的：近期内，每年城镇住宅竣工面积都将达5.5亿平米，加上2005年前将有1.5亿农民进入城镇，必将带来城镇住宅建设需求的增大。
　　另据中国人行统计，随着国家福利分房政策的终止，1997年以来，中国的个人住房按揭贷款业务以年均100%的速度增长，建行、工行、中行等个人贷款额已超过千亿元。目前中国住房贷款余额逾7000亿元，而住房抵押贷款的需求量将会持续10-15年的高速增长。

　　尽管出于对国内房地产市场过热的担心，中国人行于2002年12月针对某些商业银行开展“零首付”及降低首付款比例等违规行为进行检查，导致全国房地产投资增幅回落，但在北京和上海等大城市，“奥运”（2008年）和“世博”（2010年）的申办加速了海外投资者对房地产的投资，中高档服务公寓与别墅市场仍有很强的需求。
　　为迎接奥运会，北京的城建正加紧进行。北京缺乏国际水平的体育设施，所以未来几年它在与奥运会有关的项目上至少要开支20亿美元。北京城建委员会副主任张兴野透露，北京的轨道交通网将在现有基础上扩大3倍，达201公里，同时为建设通向体育场的道路要重新安置34.7万人。
　　而最新的上海城市轨道交通规划表明，2010年上海城市轨道交通将从目前3条线路、65公里增加到15条线路、400公里，每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。此外，上海的高速公路网届时可达650公里，从而形成一个以轨道交通为骨干、公共汽电车为基础、出租汽车为补充的一体化公共交通体系。
　　.“上海世博会”的申办成功，将使黄浦江两岸从过去的仓库、港口、码头改建成集旅游、购物、休闲、居住、办公于一体的综合社区，也会吸引境外机构投资者的参与。就目前外资的动向来看，欧美资金倾向于投资回报稳定的办公楼、酒店和服务式公寓项目；而东南亚资金则更多投资于具有一次性收益的物业，如中高档住宅等。陆家嘴是浦东开发的先行区域，于最近启动的小陆家嘴新一轮开发建设的总投资达135亿元。在总建筑面积超过85万平方米的10大项目中，外资项目超过半数，已成为推动区域开发的主力。
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