物业管理是现代商品房的无形构成要素之一，是商品房售后服务的高级发展形式，本文从物业管理与商品房营销的关系出发，论述了完善的物业管理工作对促进商品房营销的重要性。
　　一、物业管理与商品房营销的关系
　　物业管理是现代商品房的无形构成要素之一，是商品房售后服务的高级发展形式，是商品房营销在消费领域中的延伸。具体表现在：��
　　1 根据整体产品概念，商品房是有形实体与无形服务的统一。非物质形态的服务尤其是售后服务和物业管理，是构成商品房产品的无形附加要素之一。
　　2物业管理是商品房售后服务的高级形态。表现在：它的专业化程度高、范围广。售后服务是分散个别以维修修缮为主，目的是为了保持商品房主体建筑的正常使用价值。物业管理不仅修缮维护，还有小区配套生活文化设施的经营与管理。物业管理是为了营造居住适宜的生活环境，是专业化、社会化的售后服务。因而物业管理不仅属于售后服务，是商品房构成要素，而且是售后服务的高级发展形态。��
　　3 现代营销已不是局限在流通中的单纯商品出卖行为，而是涉及再生产各环节的综合性经营活动。物业管理是营销在消费领域内延伸的具体形式。搞好物业管理，实际上是在商品房消费领域中保证商品房对用户的适用性。
　　二、完善的物业管理工作是促进商品房营销的重要手段
　　商品房市场营销的内涵是指：商品房市场供应主体（主要指房地产开发经营企业）在市场调研的基础上，运用综合性销售手段，实现商品房由生产向消费的转移，从而满足购房者日益增长的需要，并实现企业长期盈利目标的一种综合性经营活动。由此我们可以看出，商品房市场营销不仅单纯指流通领域中出售商品的交换活动，而是以这个活动为基本内容，同时还涉及生产和消费领域。如生产前的市场调查；流通领域里通过各种销售渠道和竞争手段，使商品房进入消费领域；消费过程中，为保证商品房质量、维护企业信誉、便利消费者使用所进行的售后服务等。以上可见，物业管理工作已是商品房营销中不可缺少的重要一环，大力完善商品房售后的物业管理，会在商品房营销的激烈竞争中，收到事半功倍的效果。
　　同时，我们应该知道，物业管理与传统的售后服务是两个截然不同的概念，具有着售后服务无法比拟的优越性，在搞活商品房营销市场和改善社会公益等方面发挥了巨大的作用。首先物业管理有利于提高城市的整体管理水平，因为它是一种社会化的管理模式，与社会主义市场经济体制相一致，能把精神文明与物质文明相结合；其次物业管理是实行专业化的社会管理，从住宅小区管理方面看，可以转变多头管理结果又无人管理的局面，充分发挥管理的综合效益和整体功能；再次物业管理能通过对小区建筑物和高层楼宇进行社会化科学管理，即能创造管理有序、环境优美、安全舒适的居住条件，而且通过维护保养还能使房产保值。最后，完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。即使是在市场比较疲软的情况下，也能够比较容易地出售这些住宅。香港有人算了一笔帐，一个普通屋村约有5000至10000个住宅单元，假定这些住宅单元的平均价值为100万港元，则总价值可达50亿至100亿港元，这还不包括屋村内附设的商场等公共建筑。如果因管理欠佳而使其价值下降10％，则物业价值损失高达5至10亿港元之多，尽管这仅仅是一种假设，但足以说明物业管理在商品房营销中可能带来的巨大收益。

城市开发　　 张焱 聂军