随着大城市房地产业竞争的加剧，不少开发商把投资触角伸向了县城。县城房地产开发项目在功能定位上一般分为住宅小区、商场或商铺、商品批发市场等几个方面。不少开发商看重了县城作为农产品和小商品集散地的特点，纷纷投资开发小商品批发市场，但在运作上却出现了很多问题。笔者有幸受几家开发商之约，参与了几个商品批发市场后期销售的策划工作，在工作中感受颇多，现结合自身从事商品批发市场的策划经验，谈几点体会，愿与业界同仁共勉。
    一、项目未定，调查先行。
    可能有不少开发商认为，在一个经济状况比较好的县城，开发一个一、两万平方米的小商品批发市场，怎么也卖得出去。事实上并非如此。以县城A为例，该县城城区人口共 12 万，城区居民平均收入也较高，某开发商在该县城投资了一个三万平方米的批发商城时，并未进行周密的市场调查，盲目认为该项目地段好，不愁卖不出去。事实上这个开发商在投资立项建设时，该县一条商业街已经竣工，销售尚可。另外县城距 B 市仅 20 公里， B 市拥有一个很大的批发市场，周边乡镇批发商品都到 B 市批发，长期以来已经形成习惯。由此可以看出，影响该县批发市场销售的主要因素：一是该县尽管经济条件不错，但商业承载能力有限，开发商在确定投资时，商机已被别人占领；二是 B 市的批发市场规模大，对周边客户的吸纳力强，很显然其附近县城新建的批发市场缺乏市场支持，出现销售上的困难就是情理之中的事了。
    市场调查是房地产项目投资决策的基础，就投资县级商品批发市场来说，需要做好以下几个方面的调查：
    1、县城区域基本经济情况调查。具体包括该县城的区域位置、交通状况、城区及辖区人口、居民收入基本情况、消费习惯等。在我们国家很多县城都属于农业县城，城区人口 10 万左右，是农产品的集散地，县城繁华区域比较小，居民收入城乡差别显著。在这样的县城投资商品批发市场，对上述因素必须调查清楚，以免投资失误。
    2、投资环境调查。随着改革开放和市场经济的深入发展，招商引资已成为热门话题。现在很多县城在招商引资方面做得很不错。但也有不少地方官僚作风严重，他们在招商时虽答应给予投资商多少优惠政策，但因种种原因很难兑现。对投资环境的调查可分以下几个方面：一是政府部门的工作作风、办事效率、清正廉洁程度；二是政府部门对原有的投资商提供多少有利条件，投资商的利益能否得到保障；三是他们是否鼓励个体工商业的发展，有没有优惠政策；四是在开发商投资期间，有无重大人事变动。
    3、商业环境调查。
    商业环境一般分为“硬环境”和“软环境”两个方面。前者是指一个城市的自然条件、城市规划及有关配套设施建设等；后者则是指该地区的商业管理水平，工业商业者所承担的费税情况以及他们的经营观念等。对开发商来说，如果在一个商业环境比较好的县城投资商品批发市场，可能会更容易成功。
    二、项目定位是成功操作的关键环节。
    在县城开发商品批发市场，定位至关重要。有以下几种定位需要我们认真考虑：
    1、功能性定位。商品批发市场一般分为专业性和综合性两种。专业性市场又可分为副食品批发、小商品批发、建材批发、家电批发等，综合性市场则融合了专业性市场两种或两种以上批发市场的功能。专业性批发市场主题突出，市场细分明确，很容易形成气候，一般开发商都较重视投资这种市场。