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| 2005海外基金投资中国房地产将增五倍 | |||||
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作者：不详 ， 人气：475 全球最全的财富中文资源平台 |
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预计2005年，海外房地产基金公司的投资方向将发生重大转变，70％―80％的投资将转向亚洲，将更多地投资放在中国等亚洲国家。 据我行对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估看，2003年，全球的海外房地产基金公司的投资70％――80％在欧美，在亚洲的投资只占20％――30％，而且投资地也主要以日本为主，在日本的商业物业中有90％是由外资购买。 2004年，这些海外热钱开始窥探中国市场，但实际投入的项目不超过10个，总投资额仅3――4亿美元。预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10――20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。 拓展力度加大 从去年第四季度起，凯德置地所管理的基金、摩根士丹利和麦格理银行等海外基金开始对住宅以外的商业物业感兴趣。海外知名投资银行开始通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作，海外基金可以专注于自身的投资银行业务，而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。 同时，海外基金也会购买存量商品房、已完工的物业，包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业(即ShoppingMall)等做长期投资。这个阶段的投资特点是海外基金从短期持有物业3――5年转变成现在持有5――7年的中长期投资，这期间每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。 入市的四大利好 那么吸引海外基金加速进入中国房地产市场的原因究竟是什么呢？ 首先，经济的平稳发展最为重要。上海和北京的经济运行在良性循环发展的轨道中。市场机制全面发挥作用、经济发展惯性巨大、城市综合竞争力强以及治安情况好等支持上海和北京经济发展的自身有利因素依然存在。 其次，房地产市场是否成熟也非常重要。通常我们判断一个房地产市场是否成熟的标准之一就是商品房和存量房的成交面积比。上海房地产市场自1996年至2004上半年，商品房与存量房的成交面积比由1：0.46发展至1：0.93，可见存量房市场成长较快，整个市场朝成熟型发展。相比之下，北京的房地产市场和上海相比还有差距，2004年上半年商品房与存量房的成交面积比为1：0.19，目前海外基金的投资还主要集中在上海，但随着北京经济的发展和房地产市场的逐步成熟，海外基金会开始向北京等大城市发展。 第三，海外人购房居住的比例。上海和北京定位为国际大都市，是中国最具有吸引力的城市。目前在上海购房的海外人士占总体的5％，在北京购房的海外人士占总体的2％，预计未来3――5年在上海和北京购房居住的海外人士将分别占到总体的10％和5％――10％，上海和北京将越来越国际化。 第四，北京成功申办2008年奥运会、上海成功申办2010年世博会都给两个城市创造了良好的发展机遇。城市基础设施得到加大投入，建设和完善了良好的硬件环境，也会海外基金的进入创造了良好的环境。 海外基金入沪“三阶段” 第一阶段：上世纪90年代，海外基金表现出浓厚兴趣，但并未实质性地介入具体项目的运作，只是通过少量资金的注入进行有限合作。如荷兰ING集团与上海西郊庄园置业发展有限公司合作的闵行上海网球俱乐部和公寓项目；德意志银行投资上海林克斯高级行政人员社区项目；GIA在北京投资了北京工体住宅项目。直至2001和2002年的两年中，海外基金对中国房地产行业仍处于市场观察期。 第二阶段：随着2003年上海房价稳步上扬20.5％，海外基金再也按捺不住，开始直接投资项目。同年7月，第一家海外基金――美国摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短期内获得了超过预期30％的收益。 第三阶段：相比于房地产业的直接项目投资，不良资产投资能够产生翻倍的利益更加吸引海外基金。2003年底，华融与摩根士丹利投标团和高盛分别成立中外合作资产管理公司，华融分别向两家合作资产管理公司转让了108亿元和19.7亿元不良资产，开中外合作资产管理公司之先河。2004年12月，瑞银宣布与华融完成1.85亿美元(约合人民币15.4亿元)不良资产交易。雷曼兄弟于2004年7月透露，自华融处购买了2.4亿美元(约合人民币19.9亿元)的不良资产。花旗集团买断了两个不良资产包，金额为10.96亿元，已于11月5日获得中国发改委外资司批准。 |
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